【Хариуцсан өмгөөлөгч】

Ван Тао

【Түлхүүр үгс】

Орон сууц түрээслүүлэгч нь орон сууцны өмчлөгч биш бөгөөд байгуулсан түрээсийн гэрээ автоматаар хүчин төгөлдөр бус биш.

【Шүүхийн гол асуудал】

Өмчлөгч биш нэхэмжлэгч Хэ болон Ляонин мужийн нэгэн аж үйлдвэрийн хөгжлийн компани (цаашид "компани" гэх) 2014 оны 8-р сарын 16-нд болон 2015 оны 11-р сарын 5-нд байгуулсан хоёр "Гэрээний бичиг"-ийн хүчин төгөлдөр байдлын асуудал. Хятадын Хуулийн дагуу, компани нэхэмжлэгчтэй байгуулсан хоёр гэрээ хүчин төгөлдөр бус болохыг батлах үүрэгтэй бөгөөд гэрээний хүчин төгөлдөр бус байдлын хууль ёсны нөхцлийг нотлох баримтгүйгээр зөвхөн нэхэмжлэгч нь тухайн орон сууц, газар нутгийн эрх мэдэлгүй гэж үзэн гэрээг хүчингүй гэж үзэх нь хуульд нийцэхгүй бөгөөд шүүх компаниас гаргасан энэхүү шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй.

Компани тухайн орон сууц, газар нь Шэньян хотын нэгэн хүнсний худалдааны компанийн нэр дээр бүртгэлтэй гэж үзэн, нэхэмжлэгч нь эзэмших, ашиглах төлбөр шаардах эрхгүй гэж үзсэн асуудал. Компани гэрээг биелүүлж, түрээсийн төлбөрийг нэхэмжлэгчид төлсөн. Компани тухайн орон сууц, газар нь бусдын нэр дээр бүртгэлтэй гэдгийг мэдээгүй бөгөөд гэрээ байгуулах, түрээсийн төлбөр төлөх нь логик болон өдөр тутмын арилжааны дадалд нийцэхгүй гэж үзсэн шүүх компаниас гаргасан энэхүү маргааны үндэслэлийг хүлээн зөвшөөрөөгүй.

Компани нэхэмжлэгчид орон сууц, газрын эзэмших, ашиглах төлбөрийг төлөх үүрэгтэй эсэх асуудал. Гэрээнд заасан хугацаа дууссаны дараа хоёр тал дахин гэрээ байгуулаагүй ч компани орон сууц, газрыг эзэмшиж ашигласан бөгөөд орон сууц, газрын эрх мэдэл өөрчлөгдөөгүй тул нэхэмжлэгч гэрээнд заасан хэмжээгээр төлбөр шаардах нь хууль ёсны үндэслэлтэй.

【Үндсэн хэрэг явдал】

2014 оны 8-р сарын 16-нд нэхэмжлэгч Хэ (А тал) болон хариуцагч компани (Б тал) "Гэрээний бичиг" байгуулж, нэхэмжлэгч газар болон дээрх барилгыг компанид түрээслэхээр тохиролцсон. Түрээсийн хугацаа нэг жил, 2014 оны 8-р сарын 16-наас 2015 оны 8-р сарын 15-ныг хүртэл, жилийн түрээсийн төлбөр 80,000 юань. Түрээсийн хугацаанд ус, утас, цахилгаан, тоног төхөөрөмжийн засварын зардлыг компани хариуцахаар тохиролцсон. Компани гэрээ байгуулсны дараа нэхэмжлэгчид жилийн түрээсийн төлбөрийг төлсөн. 2015 оны 11-р сарын 5-нд дахин гэрээ байгуулж, түрээсийн хугацааг 2015 оны 8-р сарын 16-наас 2016 оны 8-р сарын 15-ныг хүртэл сунгасан бөгөөд бусад нөхцөлүүд өмнөх гэрээтэй адил байсан. Гэрээ байгуулсан өдөр компани дахин 80,000 юань төлсөн. Дараа нь шинэ гэрээ байгуулаагүй ч компани гэрээнд заасан орон сууц, газрыг эзэмшсээр байгаа бөгөөд нэхэмжлэгч шүүхэд хандсан. Нэхэмжлэгч компаниас орон сууц, газрыг шууд чөлөөлж буцаан өгөхийг шаардаж, 2016 оны 8-р сарын 16-наас бодит буцаан өгөх хүртэлх хугацааны эзэмших, ашиглах төлбөрийг (түрээсийн гэрээний нэгж үнийн дагуу) төлүүлэхийг хүссэн. Мөн шүүхийн зардлыг компани хариуцах ёстой. Шүүх хэргийг хэлэлцэх явцад компани нэхэмжлэгчийн эсрэг нэхэмжлэл гаргаж, тухайн газар, орон сууцны эзэмшигч, ашиглагч нь нэхэмжлэгч биш, харин гуравдагч этгээд гэж үзэн 2014, 2015 оны гэрээнүүдийг хүчингүй гэж тогтоож, нэхэмжлэгчээс 160,000 юань түрээсийн төлбөрийг буцаан авах, шүүхийн зардал болон эсрэг нэхэмжлэлийн зардлыг нэхэмжлэгч хариуцахыг хүссэн.

【Шүүхийн шийдвэр】

Компани энэхүү шийдвэр хүчин төгөлдөр болохоос хойш арван хоногийн дотор нэхэмжлэгчид орон сууц, газрын эзэмших, ашиглах төлбөр 210,000 юань төлнө; компанийн эсрэг нэхэмжлэлийн шаардлагыг няцаав. Хэрэг хүлээн авах болон эсрэг нэхэмжлэлийн зардлыг компани хариуцахаар тогтов.

【Шүүхийн үндэслэл】

Нэхэмжлэгч болон компанийн хооронд байгуулсан хоёр гэрээний хүчин төгөлдөр байдлын асуудал. Компани тухайн орон сууц, газрын өмчлөл, ашиглалтын бүртгэлийг мэдэж байсан гэж үзнэ. Гэрээнд зааснаар компани тухайн орон сууц, газрыг гуравдагч этгээдэд харьяалагддагийг мэдсэн ч нэхэмжлэгчид жилд 80,000 юань түрээсийн төлбөр төлөхийг зөвшөөрсөн. Энэ гэрээ хоёр талын жинхэнэ санаа зорилгыг илэрхийлсэн бөгөөд хууль тогтоомжийн шаардлагыг зөрчөөгүй тул хүчин төгөлдөр, хууль ёсны гэж үзнэ. Иймд компанийн эсрэг нэхэмжлэлийн шаардлага үндэслэлгүй тул шүүх хүлээн авахгүй.

Нэхэмжлэгчийн 2016 оны 8-р сарын 16-наас сар бүр 6,666.67 юань төлөхийг шаардах нэхэмжлэлийн талаар, шүүх хуралд компанийн хууль ёсны төлөөлөгч Шао Жүн гаргасан тайлбарын дагуу компани нэхэмжлэгчийн хөрөнгө оруулсан орон сууц, газарт түрээсийн төлбөр авах эрхтэйг хүлээн зөвшөөрсөн. Компани 2014 оны 9-р сарын 28-наас эхлэн тухайн орон сууц, газрыг ашигласан талбай өөрчлөгдөөгүй тул 2016 оны 8-р сарын 16-наас хойш гэрээ байгуулаагүй ч гэрээнд заасан орон сууц, газрыг ашигласан тул гэрээний түрээсийн үнийн дагуу төлбөр төлөх үүрэгтэй. Төлбөрийн хугацаа шүүхийн шийдвэр гарсан өдрөөр дуусна.

Хэрэв компани цаашид орон сууц, газрыг ашиглавал нэхэмжлэгч дахин эрхээ шаардах боломжтой.

【Холбогдох хууль】

"Хятадын Ард Улсын Иргэний хууль"-ийн 61 дүгээр зүйл: "Хуулийн дагуу эсвэл хуулийн этгээдийн дүрмийн дагуу хуулийн этгээдийг төлөөлж иргэний үйл ажиллагаа явуулдаг хүн нь хуулийн этгээдийн хууль ёсны төлөөлөгч болно. Хууль ёсны төлөөлөгч хуулийн этгээдийн нэрийн өмнөөс иргэний үйл ажиллагаа явуулсан тохиолдолд түүний хууль ёсны үр дагаврыг хуулийн этгээд хүлээнэ." "Хятадын Ард Улсын Өмчийн хууль"-ийн 39 дүгээр зүйл: "Өмчлөгч нь өөрийн үл хөдлөх болон хөдлөх хөрөнгөө эзэмших, ашиглах, ашиг олох, зарах эрхтэй." "Хятадын Ард Улсын Гэрээний хууль"-ийн 60 дугаар зүйл: "Талууд гэрээнд заасан үүргээ бүрэн биелүүлэх ёстой. Талууд шударга байдал, итгэлцлийн зарчмыг баримталж гэрээний шинж чанар, зорилго, арилжааны дадалд нийцүүлэн мэдэгдэл, туслалцаа, нууцлал зэрэг үүргээ биелүүлэх ёстой."

【Өмгөөлөгчийн байр суурь】

Өмчлөлийн эрхгүй хүн бусдын орон сууцыг түрээслэх нь заавал хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх үү? "Гэрээний хууль"-ийн 51 дүгээр зүйлд "Өмчлөлийн эрхгүй хүн бусдын эд хөрөнгийг зарахад, эрх бүхий этгээд баталсан эсвэл өмчлөлийн эрхгүй хүн гэрээ байгуулснаар эрх авсан бол гэрээ хүчин төгөлдөр байна" гэж заасан. Дээд шүүхийн "Худалдааны гэрээний маргааныг шийдвэрлэхэд хамаарах хууль эрх зүйн асуудлын тайлбар"-ын 3 дугаар зүйлд "Гэрээний нэг тал нь худалдагч гэрээ байгуулах үед эд хөрөнгийн өмчлөлийн эрх эсвэл зарах эрхгүй гэж гэрээг хүчингүй гэж үзэхийг хүссэн тохиолдолд шүүх дэмжихгүй. Худалдагч өмчлөлийн эрх эсвэл зарах эрх аваагүйгээс эд хөрөнгийн өмч шилжих боломжгүй бол худалдан авагч гэрээг цуцлах, нөхөн төлбөр шаардахыг шүүх дэмжих ёстой" гэж заасан. Иймээс бусдын эд хөрөнгийг түрээслэх, зарах нь зөвхөн өрийн гэрээний биелэлтийг нөлөөлж, өмч шилжих боломжгүй болгох магадлалтай боловч өрийн гэрээг заавал хүчингүй болгохгүй. Хэрэв өмчлөлийн эрх бүхий хүний хууль ёсны төлөөлөгч баталж өгөөгүй бол, нэхэмжлэгч болон компанийн хоорондын түрээсийн гэрээ нь өмчлөлийн эрх бүхий хүнд хамаарахгүй боловч гэрээний талуудын дунд хүчин төгөлдөр байна. Дээд шүүхийн тайлбар болон "Эд хөрөнгийн эрхийн хууль"-ийн 15 дугаар зүйлтэй уялдуулан үзвэл, эрхгүйгээр зарах гэрээ хүчин төгөлдөр хэвээр үлдэж, эрх бүхий этгээд баталсан эсвэл эрхгүй этгээд эрх авсан үед өмч шилжих үр дүн гарна; эрх бүхий этгээд баталж өгөөгүй эсвэл эрхгүй этгээд эрх авч чадахгүй бол өмч шилжих үр дүн гарахгүй, эрхгүй этгээд гэрээний үүргээ биелүүлэх ёстой; баталгаа авах хүртэл өмч шилжих үр дүн тодорхойгүй боловч гэрээний хүчин төгөлдөр байдал тодорхой байна. Орчин үеийн нийгэмд, зах зээлийн эдийн засаг хөгжсөн орнууд "өмчлөлийн эрх бүхнээс дээгүүр" гэсэн зарчмыг дангаараа баримтлахгүй, харин арилжааны аюулгүй байдлыг хамгаалахыг чухал хууль эрх зүйн үнэт зүйл гэж үздэг.