【Хууль зүйн зөвлөх】Мен Чунсяо

【Түлхүүр үгс】

Захиалга/Барааны орон сууцны худалдаа/Гэрээ зөрчих/Хоёр дахин/Төлбөрийн урьдчилгаа

【Шүүхийн гол асуудлууд】

Анхдагч, хариуцагч нарын байгуулсан "Барааны орон сууцны захиалгын гэрээ" хууль ёсны хүчинтэй эсэх, гэрээ зөрчсөн эсэх, хоёр дахин төлбөрийн урьдчилгаа буцаан олгох хуульд нийцэж байгаа эсэх

【Үндсэн хэрэг явдал】

xx он x сарын x өдөр, анхдагч, хариуцагч талууд "Барааны орон сууцны захиалгын гэрээ" байгуулсан бөгөөд гэрээнд анхдагч нь хариуцагчийн хөгжүүлсэн Далянь хотод байрлах орон сууцыг захиалах талаар тохиролцсон. Гэрээнд орон сууцны давхар, өрөөний дугаар, урьдчилсан талбай, нэгж үнэ болон нийт үнэ тодорхойлогдсон бөгөөд төлбөрийг бүхэлд нь төлөхөөр тохиролцсон. Анхдагч тухайн өдөр урьдчилгаа төлж, хариуцагч баримт олгосон.

Захиалгын гэрээ байгуулсны дараа анхдагч, хариуцагч нар албан ёсны "Барааны орон сууцны худалдааны гэрээ" байгуулаагүй бөгөөд төслийг хугацаандаа дуусгаж чадаагүй, барааны орон сууцны борлуулалтын нөхцөл бүрдээгүй.

Дээрх нөхцөл байдлаас үзэхэд анхдагч эрхээ хэрэгжүүлэх, үүргээ биелүүлэхдээ шударга ёсны зарчмыг баримтлах ёстой гэж үзэж, хариуцагчийн үйлдэл гэрээний сүнсийг зөрчсөн гэж үзсэн. Хариуцагч гэрээний заалтыг болон шударга бизнесийн үндсэн зарчмыг дагаагүй, гэрээний үүргээ биелүүлээгүй тул гэрээ зөрчсөн хариуцлага хүлээх ёстой.

【Шүүхийн шийдвэр】

Нэг, анхдагч, хариуцагч нарын байгуулсан "Барааны орон сууцны захиалгын гэрээг" цуцлах;

Хоёр, хариуцагч нь энэхүү шийдвэр хүчин төгөлдөр болохоос хойш арван таван хоногийн дотор анхдагчид хоёр дахин төлбөрийн урьдчилгааг буцаан олгох.

【Шүүхийн үндэслэл】

Шүүх үзэхдээ, анхдагч, хариуцагч нарын байгуулсан "Барааны орон сууцны захиалгын гэрээ" хууль ёсны хүчинтэй бөгөөд хоёр тал үүнийг чанд баримтлах ёстой. "Гэрээний тухай хууль"-ийн 94 дүгээр зүйлд зааснаар, талуудын нэг нь гол үүргээ биелүүлэхгүй гэдгээ илэрхийлсэн бол нөгөө тал гэрээг цуцлах эрхтэй. Хариуцагч нь анхдагчид төлбөрийн мэдэгдэл илгээхгүйгээр анхдагч захиалсан орон сууцыг гуравдагч этгээдэд дахин борлуулсан нь гэрээг биелүүлэхгүй гэдгээ илэрхийлсэн үйлдэл бөгөөд анхдагч гэрээг цуцлах хүсэлт гаргасан нь хууль ёсны үндэслэлтэй тул шүүх дэмжсэн. Мөн "Гэрээний тухай хууль"-ийн 115 дугаар зүйлд зааснаар, урьдчилгаа авсан тал гэрээний үүргээ биелүүлэхгүй бол урьдчилгааг хоёр дахин буцаан олгох ёстой. Гэрээнд мөн "Энэхүү захиалгын гэрээний хугацаанд А тал Б талын зөвшөөрөлгүйгээр орон сууцыг гуравдагч этгээдэд борлуулбал, Б тал төлсөн мөнгөө буцаан авах эрхтэй бөгөөд урьдчилгааг хоёр дахин буцаан олгоно" гэж тодорхой заасан.

【Холбогдох хууль тогтоомж】

"Хятадын Ард Улсын Гэрээний хууль"

94 дүгээр зүйл Гэрээний хууль ёсны цуцлалт

Дараах нөхцөлүүдийн аль нэг нь бүрдсэн тохиолдолд талууд гэрээг цуцлах эрхтэй: (1) Гэнэтийн хүчин зүйлээс болж гэрээний зорилго биелэгдэхгүй болсон; (2) Гэрээний хугацаа дуусахаас өмнө талуудын нэг нь гол үүргээ биелүүлэхгүй гэдгээ илэрхийлсэн; (3) Талуудын нэг нь гол үүргээ хожимдуулсан бөгөөд сануулгын дараа тодорхой хугацаанд биелүүлээгүй; (4) Талуудын нэг нь үүргээ хожимдуулсан эсвэл бусад гэрээ зөрчсөн үйлдэл гаргаснаас гэрээний зорилго биелэгдэхгүй болсон; (5) Хуульд заасан бусад нөхцөлүүд.

107 дугаар зүйл Гэрээ зөрчсөн хариуцлага

Талуудын нэг нь гэрээний үүргээ биелүүлэхгүй эсвэл гэрээний үүргээ тохиролцоонд нийцүүлэн биелүүлээгүй бол үргэлжлүүлэн биелүүлэх, нөхөн сэргээх арга хэмжээ авах эсвэл хохирол барагдуулах зэрэг гэрээ зөрчсөн хариуцлага хүлээх ёстой.

115 дугаар зүйл Урьдчилгаа

Талууд "Хятадын Ард Улсын Баталгаа хуулийн" дагуу нэг тал нь нөгөө талд өрийн баталгаа болгон урьдчилгаа өгөхийг тохиролцож болно. Өрийн төлөгч үүргээ биелүүлсний дараа урьдчилгаа төлбөрт тооцогдох эсвэл буцаан олгох ёстой. Урьдчилгаа өгсөн тал гэрээний үүргээ биелүүлэхгүй бол урьдчилгаа буцаан авах эрхгүй; урьдчилгаа авсан тал гэрээний үүргээ биелүүлэхгүй бол урьдчилгааг хоёр дахин буцаан олгох ёстой.

【Хуульчийн үзэл бодол】

Энэхүү хэрэг нь барааны орон сууцны урьдчилсан борлуулалтын гэрээний нийтлэг маргаан бөгөөд барааны орон сууцны худалдааны үйл ажиллагаанд иймэрхүү маргаан их гардаг. Захиалгын гэрээ нь албан ёсны барааны орон сууцны худалдааны гэрээнээс үндсэн ялгаатай. Захиалгын гэрээ нь барааны орон сууцны худалдааны гэрээний урьдчилсан гэрээ бөгөөд тэнцүү талуудын хооронд орон сууц худалдах иргэний эрх үүргийн харилцааг тогтоох зорилготой. Гэхдээ захиалгын гэрээ нь бие даасан гэрээ бөгөөд шууд барааны орон сууцны худалдааны гэрээ гэж үзвэл хөгжүүлэгч тал давуу мэдээлэлтэйгээр худалдан авагчийг хэтэрхий хязгаарласан нөхцөл тавьж, худалдан авагчийг гэрээг биелүүлэх эсвэл гэрээ зөрчсөн хариуцлага хүлээлгэхийг шаардаж, худалдан авагчийн эрх ашгийг ноцтойгоор хохироож болно. Захиалгын гэрээний хүчин төгөлдөр байдал нь албан ёсны барааны орон сууцны худалдааны гэрээний хүчин төгөлдөр байдлаас ялгаатай байх ёстой.

Энэхүү хэрэгт хамгийн хүндрэлтэй нь нотлох баримт цуглуулах явдал юм. Анхдагч, хариуцагч нар захиалгын гэрээ байгуулсан бөгөөд тухайн үед орон сууц баригдаагүй, урьдчилсан борлуулалтын зөвшөөрөл аваагүй байсан. Гэрээнд орсон орон сууцны мэдээлэл нь хөгжүүлэгчийн өөрийн зохиосон давхарын дугаар бөгөөд орон сууцны бүртгэлийн бодит хаягнаас хол зөрүүтэй тул хэрэг явцад орон сууцны одоогийн байдлыг тогтоох нь маш хэцүү. Энэ нь хуульчид туршлага, холбогдох мэдээллийг нарийн баримтлах шаардлагатайг харуулж, хуульчдын мэргэжлийн багийг бүрдүүлэх нь чухал болохыг илтгэнэ.

Шүүхийн хэрэгт анхдагч, хариуцагч нар шүүх хурал дээр нотолгоонд тулгуурлан маргалдах нь хамгийн чухал бөгөөд нотлох баримтын гинжин холбоо бат бөх, бүрэн байх, хууль тогтоомжийг сайн мэдэх, үндэслэлтэй байх нь шүүхийн хүлээн зөвшөөрөл, дэмжлэг авах үндэс болдог.