Зохиогч: Чэнь Шаомин

Агуулгын товч Одоогийн ирсэн орон сууцны салбарын дампуурлын давалгаанд хэрхэн хариу арга хэмжээ авах нь санхүүгийн эрсдлийг урьдчилан сэргийлэх, улсын аюулгүй байдал, эдийн засгийн хөгжлийн шилжилт, иргэдийн хөрөнгийн хамгаалалтад нөлөөлнө. Энэ өгүүлэлд орон сууцны салбарт тулгарч буй асуудлуудыг дүгнэсэн: банк орон сууцны хөгжлийн компаниудад их хэмжээний зээл олгосон ч хугацаа хэтэрсэн төлбөрийг авч чадахгүй байгаа, орон сууцны хөгжлийн компаниуд банканд барьцаалсан баригдсан болон баригдаж буй барилгуудыг суллахад хүндрэлтэй; орон сууц худалдан авагчид их хэмжээний хохирол амссан; орон сууцны хөгжлийн компаниуд өөрийн болон хяналттай холбоотой хоосон компаниудаар дамжуулан банкнаас зээл авах эсвэл бонд гаргах замаар их хэмжээний өрийн эрсдэл үүсгэж байна; олон орон сууцны хөгжлийн компаниуд хяналттай олон холбоотой компаниудаар дамжуулан санхүү, ажилтан, эрх зүйн хувьд холилдсон байдлаар татварын төлөлтөөс зайлсхийж, хөрөнгө шилжүүлж, санхүүжилт татаж байна. Эдгээр асуудлын гурван шалтгааныг шинжилсний дараа гурван арга хэмжээ санал болгосон: орон сууцны асуудлыг шийдвэрлэхийн ач холбогдол, яаралтай байдлыг бүрэн ухамсарлах, санхүүгийн хямралыг үүсгэхээс сэргийлэх; орон сууцны салбарын дампуурлыг ухаалаг зохицуулж, салбарын тогтвортой хөгжлийн тогтолцоог сайжруулах; зохион байгуулалтын удирдлагыг бэхжүүлж, орон сууцны асуудлыг үр дүнтэй, найдвартай шийдвэрлэх. Тусгайлан дараахыг санал болгосон Одоогийн орон сууцны асуудалд хандах удирдамжийн үзэл баримтлал нь санхүүгийн эрсдлийг үүсгэхгүй байх үндсэн зарчимд тулгуурлан, орон сууцны салбарын эерэг дахин зохион байгуулалтыг хэрэгжүүлэх зорилготой, орон сууцны хөгжлийн компаниудын дампуурлын хэмжээг, арга барил, хэмнэлийг ухаалаг зохицуулж, дампуурлын дахин зохион байгуулалтыг гол арга болгон, чанартай хөрөнгийг идэвхжүүлэх, хөрөнгө оруулалт, худалдан авалтад анхаарлаа төвлөрүүлж, дампуурлын үйл ажиллагааны хугацааг ухаалгаар сунгаж, цаг хугацаагаар орон сууцны салбарын зөөлөн буултыг хэрэгжүүлэхэд чиглэнэ. Мөн тодорхой хэрэгжүүлэх арга хэмжээг санал болгосон.

Түлхүүр үгс: Орон сууцны асуудал; санхүүгийн эрсдэл; өрийн эргэлт; орон сууц худалдан авагч; эрх зүйн холилдол; дампуурлыг ухаалаг зохицуулалт; дампуурлын дахин зохион байгуулалт; ялгах дахин зохион байгуулалт; тогтолцооны бүтээн байгуулалт.

Энэ жил цар тахлын хязгаарлалтыг цуцалсны дараа манай улсын орон сууцны салбар дахин хүчтэй өсөлт үзүүлсэнгүй, харин тулгуур салбар болох орон сууцны салбарын бууралт тодорхой байна. Барилгын үнэ буурч, орон сууцны борлуулалт багасч, тэргүүлэх орон сууцны хөгжлийн компаниуд эхлээд дампуурч, санхүүгийн гинж тасарч, олон дунд ба жижиг орон сууцны хөгжлийн компаниуд дампуурлын эгнээнд орж байна. Энэ нөхцөл байдалд орон сууцны хөгжлийн компаниудын дампуурлын үед илэрсэн асуудлуудыг баримжаалан, эдгээр асуудлыг шийдвэрлэх арга замыг судлах нь орон сууцны хөгжлийн компаниудын дампуурлын давалгаанд хариу арга хэмжээ авах, манай улсын эдийн засгийн өнөөгийн хүндрэлээс гарах, улсын аюулгүй байдлыг хамгаалах, өндөр чанартай хөгжлийг хэрэгжүүлэх чухал ажил юм.

   1. Манай мужийн орон сууцны хөгжлийн компаниудын дампуурлын үед тулгарч буй асуудлууд

Зохиогч нь азтайгаар манай мужийн хэд хэдэн орон сууцны хөгжлийн компаниудын дампуурлын менежерийн ажилд оролцож, зарим хүндрэлтэй орон сууцны хөгжлийн компаниудыг судалж танилцсан. Дампуурсан эсвэл дампуурах дөхсөн орон сууцны хөгжлийн компаниудыг шинжлэхэд эдгээр компаниудад дараах нийтлэг асуудлууд илэрсэн.

(1) Банк орон сууцны хөгжлийн компаниудад их хэмжээний хугацаа хэтэрсэн зээл олгосон ч төлбөрийг авч чадахгүй, орон сууцны хөгжлийн компаниуд банканд барьцаалсан баригдсан болон баригдаж буй барилгуудыг суллахад хүндрэлтэй. Орон сууцны салбар нь их хэмжээний хөрөнгө шаарддаг салбар бөгөөд компаниуд өндөр хөрөнгө оруулалт, өндөр эргэлт, өндөр өрийн эргэлт шаарддаг тул санхүүгийн гинжийг хэвийн эргэлтэд байлгах нь орон сууцны хөгжүүлэгчдийн гол үүрэг юм. Ихэнх орон сууцны хөгжлийн компаниуд өөрийн хөрөнгөөрөө орон сууцны хөрөнгө оруулалтыг хангаж чадахгүй бөгөөд голчлон зах зээлийн санхүүжилтээр хөрөнгө оруулалтаа хийдэг бөгөөд банкны зээл гол санхүүжилтийн эх үүсвэр болдог. Банкны зээл авахын тулд орон сууцны хөгжлийн компаниуд ихэвчлэн баригдаж буй болон баригдсан орон сууцны ихэнх хэсгийг банканд барьцаалдаг. Орон сууцны зах зээл сайн байх үед барилгын үнэ өсч, урьдчилсан борлуулалт эсвэл борлуулалтын сувгаар баригдсан эсвэл баригдаж буй орон сууцыг хурдан борлуулж, хурдан мөнгө олох боломжтой бөгөөд банкны зээлийг хугацаанд нь төлж, хөрөнгө оруулалт ашигтай эргэлтэнд ордог. Үүний үр дүнд орон сууцны хөгжүүлэгчид өндөр ашиг олж, засгийн газар газрын төлбөрийг ихээр авдаг. Харин орон сууцны зах зээл муудаж, үнэ буурч, борлуулалт огцом буурч, мөнгөний урсгал багасч, хөрөнгө оруулалт ба орлого муу болж, банкны зээл төлөхөд хүндрэл үүсч, их хэмжээний чанаргүй зээл үүсдэг бөгөөд орон сууцны хөгжлийн компаниуд банканд барьцаалсан их хэмжээний орон сууц суллагдахгүй байна.

(2) Орон сууц худалдан авагчид их хэмжээний хохирол амссан. Нэг талаас санхүүгийн гинж тасарснаас олон барилга дутуу үлдэж, орон сууц худалдан авагчид урьдчилсан төлбөрийн зорилгодоо хүрч чадахгүй болсон; нөгөө талаас орон сууцны хөгжлийн компаниуд олон орон сууцыг барьж дуусгаж, худалдан авагчдад хүлээлгэн өгсөн ч эдгээр орон сууц банканд барьцаалагдсан тул худалдан авагчид өмчийн гэрчилгээ авах боломжгүй. Барилгын хөрөнгө оруулалтыг босгохын тулд орон сууцны хөгжлийн компаниуд банкнаас зээл авахын зэрэгцээ урьдчилсан борлуулалт эсвэл хөрөнгө оруулалтын нэрээр худалдан авагчдыг их хэмжээний хөрөнгө оруулалтад уруу татдаг. Олон орон сууцны хөгжлийн компаниуд Хэнда групптэй адил худалдан авагчдаас хөрөнгө татаж, нийт өрийнхөө ойролцоогоор 1/3-ийг бүрдүүлдэг. Барилгын зах зээл муудаж, олон барилга дутуу үлдсэн үед худалдан авагчид орон сууц авах найдваргүй болохоороо зээлээ төлөхөө зогсоодог. Ингэснээр банкны санхүүгийн эрсдэл ихсэж, худалдан авагчид төрийн бүх шатны байгууллагад гомдол гаргаж, нийгмийн тогтвортой байдалд ноцтой эрсдэл үүсгэдэг. Орон сууцны хөгжлийн компаниуд барьж дуусгасан орон сууцны заримыг гэрээгээр худалдан авагчдад хүлээлгэн өгсөн ч эдгээр орон сууц ихэнх нь банканд барьцаалагдсан тул өмчийн бүртгэлийн газар барьцаалсан орон сууцанд өмчийн гэрчилгээ олгохоос татгалздаг. Үүний улмаас эдгээр худалдан авагчид ч гомдол гаргах болсон. Хэрэв орон сууцны хөгжлийн компани дампуурвал, урьдчилан төлсөн худалдан авагчдын орон сууц өмчийн гэрчилгээгүй тул өмчийн эрхгүй, зөвхөн дампуурсан компанийн өр төлбөрийн жагсаалтад орж, худалдан авсан орон сууцаа алдах, зөвхөн өрийн хувь хэмжээгээр төлбөр авах эрсдэлтэй.

(3) Орон сууцны хөгжлийн компаниуд өөрийн болон хяналттай холбоотой хоосон компаниудаар дамжуулан банкнаас зээл авах эсвэл бонд гаргах замаар их хэмжээний өрийн эрсдэл үүсгэж байна. Банкнаас их хэмжээний зээл авахын тулд орон сууцны хөгжлийн компаниуд ихэвчлэн өөрийн нэр дээр зээл авдаг. Гэвч улсын орон сууцны хөгжлийн компаниудад зориулсан "зээлийн хязгаарлалт" бодлого хэрэгжиж эхэлсний дараа энэ хязгаарлалтнаас зайлсхийхийн тулд орон сууцны хөгжлийн компаниуд хяналттай хоосон холбоотой компаниудыг байгуулж, эдгээр хоосон компаниудыг зээлийн гол субъект болгон ашиглаж, өөрийн компаниа баталгаа болгон банкнаас зээл авдаг. Зээл авсан мөнгийг зээлдэгчээр дамжуулан өөрийн орон сууцны хөгжүүлэлтэд ашигладаг. Аль ч тохиолдолд өөрийн нэрээр эсвэл хяналттай холбоотой хоосон компаниудын нэрээр банкнаас зээл авсан ч баригдсан болон баригдаж буй орон сууцны барилгуудыг барьцаалж, банканд баталгаа өгдөг; бүр компанийн эзэн, бодит хяналттай этгээд банкны шаардлагаар хувийн нэрээр хамтарсан баталгаа өгдөг. Гэвч ийм баталгааны давхарга нь орон сууцны барилгуудыг худалдан авагчдад борлуулах, "нэг орон сууц хоёр удаа борлуулах" нөхцлийг зогсоож чадахгүй. Үүний улмаас барилгын зах зээл муудахад банкны зээл төлөгдөхгүй, худалдан авагчид төлсөн орон сууцны өмчийг авахад хүндрэл үүсдэг "хоёр талын алдагдал" үүсдэг. Зарим орон сууц худалдан авагчдад хүлээлгэн өгсөн ч худалдан авагчид хүчин төгөлдөр гэрээний дагуу өмчийн эрхийн хүлээлттэй ч эдгээр орон сууц банкны зээлийн барьцаа тул банк түрүүлж төлбөр авах эрхтэй. Компани шүүхэд дампуурлын хэрэг нээсэн үед эдгээр хоёр эрхийн маргаан хурцадмал болж, нийгмийн тогтвортой байдалд ноцтой эрсдэл үүсгэдэг. Үүнээс гадна орон сууцны хөгжлийн компаниуд санхүүгийн байгууллагаар дамжуулан их хэмжээний бонд гаргадаг бөгөөд олон тэргүүлэх компаниудын бонд гадаадад хүртэл гардаг, их хэмжээний өрийн эрсдэл үүсгэдэг. Олон орон сууцны хөгжлийн компани дампуурлын шатанд орсны дараа хөрөнгө, өрийн харьцаа маш өндөр болохыг илрүүлдэг бөгөөд ихэнх өр төлбөрийн төлбөрийн хувь 0 байдаг.

(4) Олон үл хөдлөх хөрөнгийн хөгжүүлэгч компаниуд хяналттай олон холбоотой компаниудаар дамжуулан санхүүгийн холимог, ажилтны холимог, хуулийн этгээдийн хувийн холимог байдлаар татвар төлөхөөс зайлсхийж, хөрөнгийг шилжүүлж, санхүүжилт авах арга хэмжээ авдаг. Үйлдвэрлэл, үйл ажиллагааны явцад үл хөдлөх хөрөнгийн хөгжүүлэгч компаниуд зөвхөн компанийн бодит хяналттай этгээд болон зарим дээд удирдлагын ажилтнуудад өндөр цалин олгох, хувьцаа эзэмшигчдэд өндөр ногдол ашиг өгөхөөс гадна бүртгэлд оруулахгүй, хуурамч бүртгэл хийх, санхүүгийн эх баримтын бүртгэл бодит байдалтай нийцэхгүй байдлаар их хэмжээний хөрөнгийг шилжүүлж, санхүүжилт авдаг. Түүнчлэн өөрийн хяналттай барилгын компаниудтай барилгын гэрээ байгуулж, банкнаас авсан их хэмжээний зээлийг барилгын төлбөрт зориулан шилжүүлдэг (баруун гараас зүүн гараа шилжүүлэх мэт). Барилгын гэрээний хоёр дахь тал болох барилгын компаниуд их хэмжээний төлбөр авсны дараа хөрөнгийг ямар төслүүдэд зарцуулсан, зардал хэдэн төгрөг болсон, төслийн тооцоо хэрхэн хийгдсэн нь тодорхойгүй байдаг. Зарим томоохон үл хөдлөх хөрөнгийн хөгжүүлэгч компаниуд хувьцаа шилжүүлэн жижиг дунд банкийг хянаж, тэр банкнаас хязгааргүй их хэмжээний зээл авч үл хөдлөх хөрөнгийн хөгжүүлэлтэд зарцуулдаг. Хэрэв компани дампуурлын процесс руу орвол санхүүгийн байдал нь маш муу, банкнаас авсан их хэмжээний зээлийг төлөх боломжгүй болж, их хэмжээний алдагдал хүлээдэг. Дампуурлын менежер аудитын байгууллагыг хөлсөлж хөрөнгө, өрийн байдлыг шалгах үед санхүүгийн удирдлага нь эмх замбараагүй, цахим бүртгэл байхгүй, гар аргаар бүртгэл хөтөлдөг, эх баримтууд нь буруу байснаас дампуурлын процесс зогсож, өмнөх санхүүгийн гол бүртгэлүүдийг нэг бүрчлэн шалгаж, дахин бүртгэл хийх шаардлагатай болдог.

2. Манай мужийн үл хөдлөх хөрөнгийн хөгжүүлэгч компаниуд дээрх асуудлуудыг үүсгэх гол шалтгаанууд

(1) Макро эдийн засгийн орчин муудаж, үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын зохицуулалтын мөчлөг давхардаж, салбарын хөгжил саатсан. 2023 онд гурван жилийн цар тахлын дараа Хятадын эдийн засаг хүлээгдэж байсан хурдан сэргэхгүй, харин муудаж, эдийн засгийн даралт нэмэгдэж, үйлдвэрлэл, үл хөдлөх хөрөнгийн салбар буурч, экспорт, импортын хэмжээ сөрөг өсөлттэй болж, эрэлт багасаж, нийлүүлэлт саатаж, хүлээлт муудаж, эдийн засгийн өсөлтийг хөдөлгөдөг хөрөнгө оруулалт, хэрэглээ, экспортын гурван гол хөдөлгүүр бараг бүгд унтарсан. Орон нутгийн өрийн эрсдэл, үл хөдлөх хөрөнгийн эрсдэл, санхүүгийн эрсдэл зэрэг урт хугацааны хуримтлагдсан асуудлууд илэрч, эдийн засгийн хөгжил хүнд сорилттой тулгарсан. Энэ нөхцөлд манай улсын олон улсын макро эдийн засгийн орчин улам дордсон. АНУ тэргүүтэй барууны орнууд Хятадыг гол өрсөлдөгч гэж үзэн цар тахлын улмаас эрэлт буурсан ч Хятадыг унагахыг оролдож байна. АНУ манай улсад худалдааны дайн, технологийн дайн, "салгах, гинж таслах" бодлого хэрэгжүүлж, өөрийн эдийн засгийг хямралд оруулсан ч ам.долларын хүүг 11 удаа нэмэгдүүлж 5.5% хүргэж дэлхий даяар ашиг олохыг зорьж байна; ялангуяа хөрөнгийг АНУ руу татаж, манай улсын мөнгөний урсгалыг хумихыг оролдож байна.

Энэ жилийн ийм муу макро эдийн засгийн орчинд Хятадын үл хөдлөх хөрөнгийн салбар "бороотой шөнө дээвэр нэвтрэх" мэт байдалтай байна. 20 гаруй жилийн хурдан хөгжлийн дараа үл хөдлөх хөрөнгийн нийлүүлэлт, эрэлтийн харьцаа үндсэндээ өөрчлөгдсөн. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн нийлүүлэлт эрэлтээс багаас тэнцвэртэй болсон бөгөөд зарим газарт нийлүүлэлт эрэлтээс давсан байна. "Хятадын хүн амын тооллогын жилийн тайлан-2020"-ын статистикаар манай улсын нэг хүнд ногдох орон сууцны талбай 41.76 м2, хотын нэг хүнд ногдох талбай 36.52 м2 байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн нийлүүлэлт, эрэлтийн томоохон өөрчлөлтийн үр дүн нь орон сууцны үнэ өндөрөөс буурч, ихэнх хотууд, тэр дундаа томоохон хотуудын үнэ буурч, борлуулалтын хэмжээ буурсан. "Судалгааны байгууллагын мэдээллээр улсын 100 тэргүүлэх хотын хоёрдогч орон сууцны үнэ 18 сарын турш буурч, нийтдээ буурах хандлагатай байна"; энэ оны 10-р сард орон сууцны нийт борлуулалт жилийн болон сарын харьцаагаар буурсан. Өмнөх оны мөн үетэй харьцуулахад нийт борлуулалт 18.9 хувиар, 9-р сартай харьцуулахад 5.7 хувиар буурсан. Үл хөдлөх хөрөнгийн нийлүүлэлт, эрэлтийн томоохон өөрчлөлт нь манай улсын үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын 20 гаруй жилийн хөгжлийн хөрөнгө оруулалт, санхүүгийн шинж чанар аажмаар алга болж байгааг харуулж байна. Зарим орон сууцны хэрэгцээнээс бусад нь хөрөнгө оруулалт, таамаглалын зорилгоор худалдан авалт багасч, үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт "өвөл" рүү орж байна.

Ийм макро эдийн засгийн орчин муудаж, үл хөдлөх хөрөнгийн салбар зохицуулалтын мөчлөгт орсноор үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын уналтын их дарамт үүссэн. Үүний улмаас үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын "толгой компани" болох Хэнда групп, Бигуйюань компани зэрэг дараалан "хямарсан" бөгөөд олон жижиг дунд үл хөдлөх хөрөнгийн хөгжүүлэгч компаниуд санхүүгийн гинж тасарч, барилгын ажил зогсож, олон компани дампуурлын жагсаалтад орсон.

(2) Олон үл хөдлөх хөрөнгийн хөгжүүлэгчид хувийн болон гэр бүлийн ашиг сонирхлыг хамгаалахыг гол зорилго болгон, бүх зүйлээс гарахыг гол үүрэг болгон, хууль бус аргаар хөрөнгийг нууж, хяналтаас зайлсхийхийг үйл ажиллагааны хэв шинж болгон ашигладаг.

Энэ нь дээрх асуудлын субъектив шалтгаан юм. Олон үл хөдлөх хөрөнгийн хөгжүүлэгч компаниуд үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын өсөлт, цэцэглэлт үед орон сууц борлогдохгүй гэж санаа зовохгүй, зөвхөн "санхүүжилт босгох" ба "газрыг авах" гол үүргийг гүйцэтгэсний дараа төлөвлөгөөний дагуу барилга барьж, зах зээлд гаргахад хурдан зарагддаг. Орон сууцны үнэ өссөөр ихэнх хөгжүүлэгчид их ашиг олдог. Ашиг олж байхдаа улс төрийн нэр хүндээ нэмэгдүүлдэг. Улс төрийн төлөөлөгч, зөвлөх, шилдэг хувийн бизнес эрхлэгч, сайн дурын элч зэрэг цол хэргэм олж авдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн салбар болон засгийн газрын авдаг их хэмжээний газрын төлбөртэй холбоотойгоор эдгээр хөгжүүлэгчдийн засгийн нөлөө нэмэгддэг. Гэвч үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын "хямрал" ихэнх хөгжүүлэгчдийн жинхэнэ нүүр царайг илчилсэн. Тэд компаниа томруулах, бэхжүүлэхийн оронд хоёр нүүртэй, нөөцтэй байсан. Барилгын салбар цэцэглэж, компани сайн ажиллаж байх үед ирээдүйн хувийн гаралтаа бэлддэг. Тухайлбал, "Хэнда" болон "Бигуйюань" зэрэг тэргүүлэгч компаниуд бүртгэлээ 259 м2 талбайтай Кайман арлуудад байрлуулсан нь татвараас зайлсхийх, хэзээ ч гарах бэлэн байдлыг харуулж байна. "Хэнда"-гийн удирдагч Сюй Жяин АНУ-д дампуурлын хамгаалалт хүсэж, эхнэрээсээ "техникийн салалт" хийж, хүүгийнхээ гадаад "итгэмжлэгдсэн сан" байгуулсан зэрэг хууль бус үйлдлүүд нь банк, орон сууц худалдан авагч, үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын өр төлөгчдөөс их хэмжээний хөрөнгө хулгайлж, эцэст нь 2.4 их наяд өрийг дотооддоо үлдээж, ард түмэн, засгийн газар, банкинд дарамт учруулсан. "Хэнда"-гийн хэрэг нь үл хөдлөх хөрөнгийн хөгжүүлэгчдийн сөрөг жишээ юм.

(3) Засгийн газрын холбогдох байгууллагууд хариуцлагагүй, хяналт сул байснаас үл хөдлөх хөрөнгийн хөгжүүлэгч компаниуд хууль бусаар үйл ажиллагаа явуулсан. Сүүлийн жилүүдэд бүх шатны засгийн газар засаглалын хялбарчлал, эрх мэдлийг шилжүүлэх, хяналт, үйлчилгээний шинэчлэлийг эрчимжүүлж, бизнесийн орчныг сайжруулахад анхаарч, тодорхой амжилт гаргасан. Гэвч хувийн хэвшлийн аж ахуйн нэгжүүдийн хяналт сул, хяналтгүй байдал ажиглагдаж байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн хөгжүүлэгчдийн "капиталын зэрлэг өсөлт" нь засгийн газрын хяналт сул байсны тод жишээ юм. Засгийн газрын холбогдох байгууллагууд хариуцлагагүй, хяналт сул байснаас үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын дээрх асуудлууд үүссэн.

1. Манай улсын Үндсэн хууль Тодорхойлсон "улс орон хувийн өмчийн эдийн засгийн хөгжлийг дэмжиж, хяналт тавьж, удирдан чиглүүлнэ" гэсэн заалт бүрэн хэрэгжээгүй байна. Нийгмийн олон нийтэд хувийн өмчийн аж ахуйн нэгжүүдийг "дэмжих, туслах" талаар илүү их онцолж, харин "удирдан чиглүүлэх", "хяналт тавих", "удирдлага" хийх талаар дуу хоолой бага байгаа нь мэдрэгдэж байна. Заримдаа төрийн холбогдох байгууллагууд хувийн өмчийн зарим аж ахуйн нэгж, тэр дундаа орон сууцны хөгжүүлэгч компаниудын хууль бус үйлдлийг шийтгэхэд хувийн өмчийн аж ахуйн нэгжүүдийг "дарангуйлж байна" гэсэн сэтгэгдэл үүсдэг.

2. Төр орон сууцны хөгжүүлэгч компаниудыг олон талаас удирддаг боловч бодит удирдлагын хариуцлагын субъект байхгүй байна. Төр орон сууцны хөгжүүлэгч компаниудын холбогдох үйл ажиллагааг олон талаас удирддаг. Барилга, төлөвлөлт, хөгжүүлэлт, газрын ашиглалт, зах зээлийн оролцогчдын үйл ажиллагаа, татвар, санхүүгийн хяналт зэрэг олон талын удирдлага байдаг. Гэвч орон сууцны хөгжүүлэлтийн үйл ажиллагааны иж бүрэн удирдлагын хариуцлагын субъект хэн болох нь одоо хүртэл тодорхойгүй эсвэл тодорхой байсан ч хэрэгждэггүй, ялангуяа хувийн өмчийн орон сууцны хөгжүүлэгчдийн хувьд ийм байна. Тиймээс асуудал гарсан тохиолдолд хэн ч хариуцлага хүлээдэггүй.

3. Төр ба орон сууцны хөгжүүлэгчдийн "ойр дотно, цэвэрхэн харилцаа" хэрэгжээгүй байна. Нэг талаас, орон сууцны салбар нь төрийн төсвийн чухал орлогын эх үүсвэр бөгөөд газрын төлбөр нь хот бүрийн төсвийн орлогын 40-50% орчим, заримд нь бүр илүү эзэлдэг. Тиймээс төр орон нутгийн орон сууцны хөгжүүлэгчдийг чухалчилж, олон удаа холбоо барьж, уулздаг. Нөгөө талаас, орон сууцны хөгжүүлэгч компаниуд төрийн удирдлагууд болон холбогдох байгууллагуудад нөлөөлж, газрын эрх авах, татвар хөнгөлөлт, хууль бус үйлдлийг шийдвэрлэхэд туслалцаа авах маркетингийн стратеги нь илэрхий байдаг. Иймээс эрх мэдэл, мөнгөний солилцоо ихэвчлэн явагддаг бөгөөд орон сууцны салбар авлигын өндөр эрсдэлтэй газар болжээ.

Гуравдугаарт, манай муж орон сууцны салбарын асуудлыг хууль эрх зүйн баталгаагаар шийдвэрлэх

Хямрал нь асуудлыг шийдвэрлэх эхлэл юм. Одоогийн орон сууцны салбарын зохицуулалт, ялангуяа орон сууцны компаниудын дампууралд илэрсэн асуудлууд нь эдгээр асуудлыг оновчтой шийдвэрлэх үндэс суурийг бүрдүүлж байна. Хэрэв бид өндөр анхаарал тавьж, хүчээ нэгтгэн, шинжлэх ухааны үндэслэлтэй хандах юм бол хямралаас боломжийг бий болгож, орон сууцны салбарын шинэ эерэг хөгжлийн мөчлөгийг угтаж чадна.

(1) Орон сууцны асуудлыг шийдвэрлэхийн ач холбогдол, яаралтай байдлыг бүрэн ухамсарлаж, орон сууцны асуудлаас үүдэлтэй санхүүгийн хямралыг урьдчилан сэргийлэхэд анхаарах. Орон сууцны асуудлыг шийдвэрлэх нь зөвхөн орон сууцны салбарын эерэг хөгжлийн асуудал биш, мөн БНХАУ-ын эдийн засгийн хөгжлийн загварыг шилжүүлэхтэй холбоотой. Орон сууцны салбар 20 гаруй жилийн хөгжлийн явцад манай улсын тулгуур салбар болж, 60 гаруй салбарыг хөгжүүлж, сая сая хүнийг ажлын байраар хангаж, орон нутгийн засгийн газарт их хэмжээний төсвийн орлого авчирсан. Гэвч эдийн засгийн өсөлтийг дэмжихийн зэрэгцээ сөрөг нөлөө нь улам тодорхой болж байна. Орон сууцны зах зээлд нийлүүлэлт дутагдалтай, газрын нөөц хомс тул өндөр орон сууцны үнэ нь ард түмний зовлон болжээ. Орон сууцны үнэ өндөр хэвээр өссөөр байгаа бөгөөд төрийн шат шатны бодлогоор үнэ бууруулах оролдлого хийж байгаа ч үнэ буурахгүй байна. Энэ өндөр үнэ нь орон сууцны салбарыг хөрөнгө оруулалт, хожоо хайх, санхүүгийн шинжтэй болгож, банкны зээл болон иргэдийн хөрөнгө ихэнх нь орон сууцанд төвлөрсөн байна. Иймээс орон сууцны салбар эдийн засгийн хөгжлийн томоохон эрсдэл авчирдаг. Төрийн төв байгууллага энэ ноцтой эрсдэлийг илрүүлж, "оршин суух зориулалттай, хожоо хайхгүй" гэсэн орон сууцны хөгжлийн зарчмыг дэвшүүлсэн. Өнөөдрийн орон сууцны үнийн бууралт нь "оршин суух зориулалттай, хожоо хайхгүй" зарчмыг хэрэгжүүлсний 7 жилийн үр дүн гэж үзэж болно. Одоогийн орон сууцны гол асуудлыг шийдвэрлэхэд ихээхэн хүчин чармайлт гаргах нь шинэ хөгжлийн үзэл баримтлал хэрэгжүүлэх, өндөр чанартай хөгжлийн шинэ загвар бий болгох сайхан боломж юм.

Илүү яаралтай нь, одоогийн орон сууцны асуудлыг шийдвэрлэх нь санхүүгийн хямралыг урьдчилан сэргийлэх шаардлага юм. Манай улсын санхүүгийн салбар орон сууцны салбарт гүн гүнзгий холбоотой болсон бөгөөд "Хэнда", "Бигрин" зэрэг компаниуд хэдэн тэрбумын банкны зээлд баригдсан. "Хэнда"-тай холбоотой Шэньян Шэнцзин банк 1837 тэрбум төгрөгийн чанаргүй зээлийн өрийг 1760 тэрбум төгрөгөөр Ляонин мужийн хөрөнгө удирдах компанид шилжүүлж, хөрөнгө, өрийн баланс сайжруулах, "Хэнда"-гийн дараалсан "тэсрэлт" гарахаас сэргийлсэн. Иймээс одоогийн орон сууцны асуудлыг шийдвэрлэх нь улсын аюулгүй байдлыг хангах чухал стратегийн үүрэг юм.

    (2) Орон сууцны салбарын дампуурлыг шинжлэх ухааны үндэслэлтэй зохицуулж, орон сууцны салбарын эерэг хөгжлийн тогтолцоог бэхжүүлэх. Энэ оны 9-р сараас хойш АНУ-ын Холбооны нөөц хоёр удаа ам.долларын хүүг нэмэхээ түр зогсоосон бөгөөд олон талын таамаглалд ирэх жил АНУ ам.долларын хүүг зогсоох магадлал өндөр байна. Мөн манай орон сууцны салбар нийлүүлэлт, эрэлтэд томоохон өөрчлөлт орж, салбарын дахин зохион байгуулалт эхлэх гэж байна. Иймээс дотоод, гадаад хүчин зүйлс ирэх жил манай улсад орон сууцны хөгжүүлэгч компаниудын дампуурлын оргил үе ирэхийг зааж байна. Үүний тулд бид санаачлагатай байж, шинжлэх ухааны үндэслэлтэй зохицуулалт хийж, санхүүгийн эрсдлийг урьдчилан сэргийлэх хэрэгтэй.

1. Одоогийн орон сууцны асуудалд хандах удирдамжийн бодлого нь санхүүгийн эрсдлийг тэсрэхгүй байхыг үндсэн зарчим болгон, орон сууцны салбарын эерэг дахин зохион байгуулалтыг зорилго болгон, орон сууцны хөгжүүлэгч компаниудын дампуурлын хэмжээг, арга барил, хэмнэлийг шинжлэх ухааны үндэслэлтэй зохицуулах ёстой. Дампуурлыг дахин зохион байгуулахыг гол арга болгон, чанартай хөрөнгийг идэвхжүүлэх, хөрөнгө оруулалт, нэгдлийг түлхүү анхаарч, дампуурлын үйл ажиллагааны хугацааг уян хатан сунгаж, цаг хугацаагаар орон сууцны салбарын зөөлөн буултыг хэрэгжүүлэх.

2. Орон сууцны хөгжүүлэгч компаниудын үүсгэсэн чанаргүй зээлийг болон банк зэрэг санхүүгийн байгууллагуудын эзлэх хувийг бүрэн үнэлэх. Банк болон бусад санхүүгийн байгууллагууд чанаргүй зээлийг тэсвэрлэх чадварыг тооцоолж, санхүүгийн салбарын тэсвэрлэх чадварын дагуу орон сууцны салбарын дампуурлыг аажмаар суллах. Орон сууцны хөгжүүлэгчдийн дампуурлыг нэг дор, бүгдийг нь хүлээн зөвшөөрч болохгүй, ялангуяа томоохон орон сууцны компаниудын дампуурал дараалсан сөрөг нөлөө үүсгэхээс сэргийлэх ёстой. Бэлтгэл төлөвлөгөөтэйгээр дампуурлыг үе шаттайгаар хэрэгжүүлэх шаардлагатай.

3. Орон сууцны салбарын дахин зохион байгуулалт нь голчлон дампуурлыг дахин зохион байгуулах замаар явагдах ёстой, зөвхөн цөөн хэдэн ноцтой өр төлбөргүй орон сууцны хөгжүүлэгч компаниуд дампуурлын цэвэрлэгээнд орох ёстой. Амьдралд эргэн ирэх, дахин төрөх зорилготойгоор орон сууцны хөгжүүлэгчдийн чанартай хөрөнгийг идэвхжүүлж, орон сууцны хөгжүүлэгчдийн нэгдэл, худалдан авалтыг нэмэгдүүлж, төрийн өмчит орон сууцны хөгжүүлэгчдийн хувьцааны хөрөнгө оруулалтын дахин бүтэцлэлт байгуулж, стратегийн дампуурлыг дахин зохион байгуулах. Дампуурлын дахин зохион байгуулалтын төлөвлөгөөг зээлийн эзэд хуралдаанаар баталсан эсвэл шүүхээр зөвшөөрөгдсөний дараа үйлдвэрлэл, үйл ажиллагааг үргэлжлүүлэх, зарим зээл авахыг зөвшөөрөх, үүнд "байрны гүйцэтгэл баталгаажуулах" бодлогын зээл багтана. Дампуурлын дахин зохион байгуулалтын төлөвлөгөөний хэрэгжилтийн хугацааг уян хатан сунгаж, цаг хугацаагаар орон зайг солих, хэрэгжилтийг хянах замаар амжилттай хэрэгжүүлэхийг хангах. Орон сууцны хөгжүүлэгчдийн хөрөнгийг цэвэрлэх, дуудлага худалдаагаар борлуулахыг аль болох багасгаж, орон сууц худалдан авагч, зээлийн эзэд хоёр талын мөнгө, байр хоёрыг алдахгүй байхыг хичээх. 1999 онд Азийн санхүүгийн хямралын нөлөөг даван туулахын тулд Хятадын Хуалун хөрөнгө удирдах компани, Хятадын Ханхүү хөрөнгө удирдах компани, Хятадын Дунфан хөрөнгө удирдах компани, Хятадын Синда хөрөнгө удирдах компани байгуулагдсан бөгөөд эдгээр нь төрийн дөрвөн том банкны чанаргүй хөрөнгийг худалдан авч, удирдаж, цэвэрлэж байсан. Үүнтэй адил орон сууцны хөгжүүлэгчдийн чанаргүй хөрөнгийг удирдах төрийн компани байгуулах, шаардлагатай хөрөнгө оруулалт хийх, зах зээлийн аргаар хөрөнгө оруулалт, нэгдлийг дэмжих нөхцлийг бүрдүүлэх хэрэгтэй.

4. Орон сууцны зах зээлийн томоохон өөрчлөлтөд дасан зохицож, орон сууцны эерэг хөгжлийн урт хугацааны тогтолцоог байгуулах. Төвийн улс төрийн товчооны хурлын шийдвэрийг чанд мөрдөх "Манай улсын орон сууцны нийлүүлэлт, эрэлтийн харилцаа томоохон өөрчлөлтөд орсон шинэ нөхцөлд тохируулан орон сууцны бодлогыг цаг үеэ олсон байдлаар зохицуулж, сайжруулах" шаардлагыг хэрэгжүүлэх Өмнө нь орон сууцны үнийн өсөлтийг дарах зорилгоор авсан зээл хязгаарлах, худалдан авах хязгаарлах, үнэ тогтоох, борлуулах хязгаарлах бодлогыг үе шаттайгаар зогсооно; Төв банкны санхүүгийн ажлын хуралдааны тухай нарийн хэрэгжүүлнэ. "Орон сууцны компаниудын үндсэн хяналтын тогтолцоо болон хөрөнгийн хяналтыг сайжруулах, орон сууцны санхүүгийн макро зохицуулалтыг боловсронгуй болгох" Хамгаалалтын орон сууц болон бараа бүтээгдэхүүний орон сууцны "хоёр замын систем"-ийг төвд тавьж, орон сууцны салбарын эрүүл хөгжлийн хууль эрх зүйн бодлогын системийг боловсруулж, орон сууцны салбарын "оршин суух зориулалттай, хөрөнгө оруулалт биш" гэсэн үндсэн зорилгыг хэрэгжүүлж, орон сууцны салбарын эерэг хөгжлийн насанд хүрсэн үеийг угтан авна. Орон сууцны барилга байгууламжийн төлөвлөлт, удирдлагын хэлтсийг орон сууцны салбарын иж бүрэн удирдлагын хэлтэс гэж тодорхойлох ёстой. Энэ төрийн байгууллага нь орон сууцны төлөвлөлт, барилга угсралт, нүүлгэн шилжүүлэлт зэрэг асуудлыг хариуцахаас гадна компаниудын санхүүгийн хяналт болон санхүүгийн эрсдлийг урьдчилан сэргийлэх үүрэгтэй. Мөн бусад төрийн хяналтын байгууллагатай уялдаа холбоо тогтоож, "удирдлага", "зохицуулалт", "хяналт"-ыг нэгтгэн ажиллах ёстой. Орон сууцны компаниудын урьдчилсан борлуулалтын тусгай данснаас дур мэдэн мөнгө татахыг дахин гаргахыг хатуу хориглоно. Урьдчилсан борлуулалтын тогтолцоог шуурхай зогсоох ёстой. Орон сууцны зах зээлийн нийлүүлэлт, эрэлтэд томоохон өөрчлөлт гарсны улмаас орон сууцны урьдчилсан борлуулалтын тогтолцоо түүхийн тайзнаас буух цаг нь болсон. Энэ удаагийн дуусгаагүй барилгуудыг цэвэрлэсний дараа урьдчилсан борлуулалтын бодлогыг шуурхай зогсоох ёстой. Орон сууцны хөгжүүлэлтийн компаниудын өөрийн хөрөнгөөр орон сууцны хөгжүүлэлт хийх хамгийн бага хувь хэмжээг тодорхойлох ёстой. Орон сууцны хөгжүүлэлтэд 100% зах зээлийн санхүүжилт хийхийг хориглоно, нийт хөрөнгө оруулалтын 30%-аас дээшгүй банкны зээлээр орон сууцны хөгжүүлэлт хийх ёстой. Орон сууцны компаниудад зээл олгож буй банкууд нь урьдчилан зээлийн барьцаа болсон орон сууцыг худалдан авагчдад шилжүүлэхгүй байхыг тодорхой зааж, тухайн компанийн барьцаа болон мөнгөн урсгалыг хянах үүрэгтэй. Зээлийн зөрчил илэрсэн тохиолдолд шуурхай арга хэмжээ авч, банкны зээлийн аюулгүй байдлыг хангана. "Бүх төрлийн өмчийн орон сууцны компаниудын зээлийн шаардлагыг тэгш хангах" тогтолцоог боловсронгуй болгох ёстой. Өмчийн ялгаварлан гадуурхалтыг халж, санхүүжилтийн аюулгүй байдлыг ханган, орон сууцны салбарын эрүүл хөгжлийг дэмжинэ.

(Гурав) Байгууллагын удирдлагыг бэхжүүлж, орон сууцны асуудлыг үр дүнтэй, найдвартай шийдвэрлэх. Нэгдүгээрт, Намын удирдлагыг бэхжүүлэх нь орон сууцны асуудлыг үр дүнтэй шийдвэрлэх үндсэн баталгаа юм. Орон сууцны асуудлыг шийдвэрлэхийг бүх шатны намын аюулгүй байдлын ажлын системд оруулж, чухал ажил болгон авч үзэх ёстой. Хоёрдугаарт, Компаниудын дампуурлын ажил нь зах зээлийн гарах механизмын чухал хэсэг тул төв засгийн газрын хөгжлийн болон шинэчлэлийн хороо энэ ажлыг тодорхой хариуцаж байгаа. Бүх шатны засгийн газрын хөгжлийн болон шинэчлэлийн хороо удирдан, холбогдох байгууллагууд оролцсон компаниудын дампуурлын хамтарсан хуралдааныг байгуулж, орон нутгийн нам, засгийн газрын холбогдох удирдлагыг ерөнхий зохицуулагчаар томилно. Энэ механизмын хүрээнд орон сууцны хөгжүүлэлтийн компаниудын дампуурлын ажлыг чухал агуулга болгон нийтлэг төлөвлөлт хийж, тодорхой хяналт тавьж, зохицуулж, хэрэгжүүлж, орон сууцны салбарын шинэчлэл, дахин зохион байгуулалтын шинэ үеийг угтан авна.

（*Зохиогч: Чэнь Шаоминь, Ляонин Тонфан хууль зүйн зөвлөх, Хайкоу салбарын өмгөөлөгч. Утас: 18940004050。）