Нэхэмжлэгч Жян XX нь хариуцагч У XX, Чэн XX, Шэньян XX компани, гуравдагч этгээд Шэньян XX үл хөдлөх хөрөнгийн хөгжлийн компани, гуравдагч этгээд Сюй XX-д нэхэмжлэл гаргасан

Хэрэгт оролцогч бус хүний гүйцэтгэлийн эсэргүүцлийн нэхэмжлэл

【Түлхүүр үгс】 Иргэний / хэрэг / гүйцэтгэлийн эсэргүүцлийн нэхэмжлэл / орон сууцны өмчийн эрхийг баталгаажуулах

【Шүүхийн гол дүгнэлт】

Шүүх үзсэн нь: маргаантай орон сууц нь Хо XX-ийн шилжүүлэн суурьшуулах байр бөгөөд тухайн байрны өмчлөлийн эрхийг авсан, дараа нь 2012 оны 3-р сарын 13-нд үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын байгууллагаар дамжуулан нэхэмжлэгчийн нөхөртэй орон сууцны худалдааны гэрээ байгуулж, тухайн орон сууцыг Сюй XX-д зарсан, тухайн өдөр бүх төлбөрийг бүрэн төлж, одоог хүртэл оршин суугаа бөгөөд орон сууцны хөгжүүлэгчтэй орон сууцны худалдааны гэрээ байгуулсан нь нэхэмжлэгч маргаантай орон сууцны сайн итгэлтэй өмчлөгч болохыг нотолж байна. Нэхэмжлэгч шилжүүлэн бүртгэл хийлгээгүй ч энэ нь нэхэмжлэгчийн цаг алдалгүй шилжүүлэн бүртгэл хийлгээгүйгээс бус, харин хариуцагч болон хөгжүүлэгч компани хоорондын орон сууцны худалдааны гэрээний бүртгэл хийлгэсний дараа орон сууцны өмчийн бүртгэл хийгдээгүй нь хариуцагчийн эрхээ хэрэгжүүлэхэд хойрго хандасантай холбоотой тул хариуцлага нь нэхэмжлэгчид биш, тиймээс тухайн орон сууцанд гүйцэтгэл хийхгүй байх нь хуульд нийцсэн бөгөөд шүүх дэмжиж байна.

【Хэрэгийн үндсэн нөхцөл байдал】

Хо XX нь XX дүүргийн XX тоот орон сууцны шилжүүлэн суурьшуулах оршин суугч бөгөөд 2010 оны 8-р сарын 7-нд Шэньян хотын Шэньхэ дүүргийн захиргааны байгууллагын санхүүгийн төвлөрсөн удирдлагын албанд XXX юань төлж, тухайн байрны эрхийг авсан, дараа нь 2012 оны 3-р сарын 13-нд үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын байгууллагаар дамжуулан нэхэмжлэгчийн нөхөртэй орон сууцны худалдааны гэрээ байгуулж, тухайн орон сууцыг XXX юанийн үнээр нөхөрт нь зарсан, тухайн өдөр бүх төлбөрийг бүрэн төлж, одоог хүртэл оршин суугаа. Хо XX хөгжүүлэгчтэй орон сууцны худалдааны гэрээ байгуулалгүй байсан тул нэхэмжлэгчийн нөхөр хөгжүүлэгчтэй орон сууцны худалдааны гэрээ байгуулж, орон сууцны үнийг XXX юань гэж тохиролцсон. Нэхэмжлэгч У XX нь хариуцагч Чэн XX, Шэньян XX компанитай иргэний зээлийн маргаантай хэрэгт холбогдсон бөгөөд шүүх XX оны 9-р сарын 11-нд XX дугаартай эвлэрүүлэн шийдвэр гаргасан бөгөөд шийдвэрээр хариуцагч Чэн XX, Шэньян XX компани үндсэн зээлийн XXX юань болон холбогдох хүүг төлөхөөр болсон. Тус эвлэрүүлэн шийдвэр хүчин төгөлдөр болсон ч хариуцагчид хугацаанд нь үүргээ биелүүлээгүй тул хүчээр гүйцэтгэх хүсэлт гаргасан. Шүүх XX оны 5-р сарын 4-нд гүйцэтгэлийг дэмжих мэдэгдэл гаргаж, гүйцэтгэгдэх этгээд Чэн XX-ийн нэр дээр бүртгэлтэй XX орон сууц, тэр дундаа маргаантай орон сууцыг түр хаах, бүртгэх ажиллагаа явуулсан. Нэхэмжлэгч үүнд эсэргүүцэл гаргасан бөгөөд шүүх XX оны 10-р сарын 18-нд гүйцэтгэлийн шийдвэр гаргаж, нэхэмжлэгчийн эсэргүүцлийг няцаасан. Нэхэмжлэгч уг шийдвэрт гомдоллож шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан. Мөн Чэн XX нь 2009 оны X сарын X-нд хөгжүүлэгчтэй орон сууцны худалдааны гэрээ байгуулж, XX тоот орон сууцны худалдааны гэрээний бүртгэл хийсэн.

【Шүүхийн шийдвэр】

Шийдвэр: 1. XXX тоот орон сууцанд хүчээр гүйцэтгэл хийхийг хориглоно;

2. XXX тоот орон сууцны түр хаах;
3. Гуравдагч этгээд хөгжүүлэгчтэй XX тоот орон сууцны "Орон сууцны худалдааны гэрээ"-г хууль ёсны хүчинтэй гэж үзсэн;
4. Хариуцагчийн XXX тоот орон сууцны худалдааны гэрээний бүртгэлийг хүчингүй болгов;
5. Хөгжүүлэгчийг XX тоот орон сууцыг нэхэмжлэгчийн нэр дээр бүртгэж, өмчийн бүртгэл хийхийг даалгав.

【Шүүхийн үндэслэл】

Шүүх үзсэн нь: "Хамгийн дээд ардын шүүхийн шүүхийн эсэргүүцэл, дахин хяналтын хэрэгтэй холбоотой зарим асуудлын тухай" 28 дугаар зүйлд зааснаар, мөнгөн өрийн гүйцэтгэлд, гүйцэтгэгдэх этгээдийн нэр дээр бүртгэлтэй үл хөдлөх хөрөнгийн эсрэг эсэргүүцэл гаргасан тохиолдолд дараах нөхцөл биелсэн бөгөөд эрх нь гүйцэтгэлийг хязгаарлах боломжтой бол ардын шүүх дэмжих ёстой: (1) шүүхийн түр хаахын өмнө хүчинтэй бичгээр худалдааны гэрээ байгуулсан; (2) шүүхийн түр хаахын өмнө хууль ёсоор эзэмшиж байсан; (3) бүх төлбөрийг төлсөн эсвэл гэрээний дагуу хэсэгчилсэн төлбөрийг төлж, үлдэгдэл төлбөрийг шүүхийн шаардлагын дагуу төлөх; (4) худалдан авагчийн өөрийн буруугаас шилжүүлэн бүртгэл хийгдээгүй. Энэ хэрэгт маргаантай орон сууц нь Хо XX-ийн шилжүүлэн суурьшуулах байр бөгөөд тухайн байрны эрхийг авсан, дараа нь XX оны 3-р сарын 13-нд үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын байгууллагаар дамжуулан нэхэмжлэгчийн нөхөр Сюй XX-тэй орон сууцны худалдааны гэрээ байгуулж, тухайн орон сууцыг зарсан, тухайн өдөр бүх төлбөрийг бүрэн төлж, одоог хүртэл оршин суугаа бөгөөд орон сууцны хөгжүүлэгчтэй орон сууцны худалдааны гэрээ байгуулсан нь нэхэмжлэгч маргаантай орон сууцны сайн итгэлтэй өмчлөгч болохыг нотолж байна. Нэхэмжлэгч шилжүүлэн бүртгэл хийлгээгүй ч энэ нь нэхэмжлэгчийн цаг алдалгүй шилжүүлэн бүртгэл хийлгээгүйгээс бус, харин хариуцагч болон хөгжүүлэгч компани хоорондын орон сууцны худалдааны гэрээний бүртгэл хийлгэсний дараа орон сууцны өмчийн бүртгэл хийгдээгүй нь хариуцагчийн эрхээ хэрэгжүүлэхэд хойрго хандасантай холбоотой тул хариуцлага нь нэхэмжлэгчид биш. Иймд "Хятадын Ардын Бүгд Найрамдах Улсын Иргэний хэрэг шүүхийн тухай хууль"-ийн 312 дугаар зүйлд зааснаар, хэрэгт оролцогч бус хүний гүйцэтгэлийн эсэргүүцлийн нэхэмжлэлийг шүүх хянан хэлэлцэж, дараах байдлаар шийдвэрлэнэ: (1) хэрэгт оролцогч бус хүн гүйцэтгэлийг хязгаарлахуйц иргэний эрх эдэлж байгаа бол гүйцэтгэлийг хийхгүй; (2) хэрэгт оролцогч бус хүн гүйцэтгэлийг хязгаарлахуйц эрх эдэлдэггүй бол нэхэмжлэлийг няцаана. Хэрэгт оролцогч бус хүн эрхээ баталгаажуулах нэхэмжлэл гаргасан бол шүүх шийдвэрт хамт шийдвэрлэж болно.

【Холбогдох хууль тогтоомж】

"Хамгийн дээд ардын шүүхийн шүүхийн эсэргүүцэл, дахин хяналтын хэрэгтэй холбоотой зарим асуудлын тухай" 28 дугаар зүйлд зааснаар, мөнгөн өрийн гүйцэтгэлд, гүйцэтгэгдэх этгээдийн нэр дээр бүртгэлтэй үл хөдлөх хөрөнгийн эсрэг эсэргүүцэл гаргасан тохиолдолд дараах нөхцөл биелсэн бөгөөд эрх нь гүйцэтгэлийг хязгаарлах боломжтой бол ардын шүүх дэмжих ёстой: (1) шүүхийн түр хаахын өмнө хүчинтэй бичгээр худалдааны гэрээ байгуулсан; (2) шүүхийн түр хаахын өмнө хууль ёсоор эзэмшиж байсан; (3) бүх төлбөрийг төлсөн эсвэл гэрээний дагуу хэсэгчилсэн төлбөрийг төлж, үлдэгдэл төлбөрийг шүүхийн шаардлагын дагуу төлөх; (4) худалдан авагчийн өөрийн буруугаас шилжүүлэн бүртгэл хийгдээгүй.

Хамгийн дээд ардын шүүхийн "Хятадын Ардын Бүгд Найрамдах Улсын Иргэний хэрэг шүүхийн тухай хууль"-ийн 312 дугаар зүйлд зааснаар, хэрэгт оролцогч бус хүний гүйцэтгэлийн эсэргүүцлийн нэхэмжлэлийг шүүх хянан хэлэлцэж, дараах байдлаар шийдвэрлэнэ: (1) хэрэгт оролцогч бус хүн гүйцэтгэлийг хязгаарлахуйц иргэний эрх эдэлж байгаа бол гүйцэтгэлийг хийхгүй; (2) хэрэгт оролцогч бус хүн гүйцэтгэлийг хязгаарлахуйц эрх эдэлдэггүй бол нэхэмжлэлийг няцаана. Хэрэгт оролцогч бус хүн эрхээ баталгаажуулах нэхэмжлэл гаргасан бол шүүх шийдвэрт хамт шийдвэрлэж болно.

【Хуульчийн үзэл бодол】

Энэхүү хэрэгт шүүхийн маргааны хэмжээ нь зөвхөн гурван сая гаруй юань боловч орон сууц худалдан авагчийн хувьд үндсэн амьдралын баталгаатай холбоотой шаардлагыг хамардаг. Миний өмгөөлөгчийн хувьд энэ хэргийг гуравдагч этгээд буюу нэхэмжлэгчийн нөхөр гомдол гаргасны дараа гүйцэтгэх шүүхээс татгалзсан бөгөөд 15 хоногийн дотор гүйцэтгэх эсэргүүцэл гаргаагүй нөхцөлд хүлээн авч өмгөөлсөн. Иймээс энэ хэрэг нь журам, бодит эрхийн хувьд хүнд хэцүү бөгөөд өмгөөлөгч нь гүйцэтгэх шүүхийн байршлын прокурорын газарт гүйцэтгэх үйл ажиллагаа, шийдвэрийн хяналтыг хүсэлт гаргаж, орон нутгийн орон сууц нүүлгэн шилжүүлэх хэлтэстэй уулзаж холбогдох чухал материалыг авсан.

Энэхүү хэрэг нь дараах тодорхой баримт болон хууль хэрэглээний хүндрэлүүдтэй холбоотой:

Нэгдүгээрт, гүйцэтгэх эсэргүүцэл гаргагч тал нь 15 хоногийн дотор шүүхэд гүйцэтгэх эсэргүүцлийн маргаан гаргаагүй тохиолдолд одоогийн хуульд заагдаагүй нөхцөлд эрхийг хэрхэн хамгаалах вэ гэдэг асуудал.

Өмгөөлөгч нь холбогдох хууль, шүүхийн тайлбаруудыг судалж, хуульд заасан хугацаанд маргаан үүсгэж чадаагүйгээс эрхээ хамгаалах боломжгүй болохыг олж мэдсэн. Миний өмгөөлөгч прокурорын газраар гүйцэтгэх шийдвэрт эсэргүүцэл гаргах санаа нь бодит байдалд хэрэгжихэд хэцүү байсан. Эцэст нь судалгаа хийж үзэхэд, нэхэмжлэгч болон гуравдагч этгээд худалдан авалтын үед гэр бүлд байсан боловч гуравдагч этгээд гүйцэтгэх эсэргүүцэл гаргаж байх үед нэхэмжлэгч нөхөртэйгээ хувийн шалтгаанаар гэрлэлтээ цуцлуулсан байсан. Хэрэгт холбогдох орон сууцны эрхийн тал нь нэхэмжлэгчид хуваагдсан бөгөөд гуравдагч этгээд хөгжүүлэгчтэй гэрээ байгуулах үед нэхэмжлэгч оролцсон, мөн төлбөрийн баримт дээр нэхэмжлэгчийн гарын үсэг байсан. Эдгээр баримтыг мэдэж, холбогдох нотлох баримтыг цуглуулсны үндсэн дээр нэхэмжлэгчийн нэрээр дахин гүйцэтгэх эсэргүүцэл гаргасан бөгөөд анхан шатны шүүх хосуудын хамтын өмчийн зарчмаар нэхэмжлэгчид гүйцэтгэх эсэргүүцэл гаргах эрх олгосон нь хэргийг шийдвэрлэх үндсэн нөхцлийг бүрдүүлж, дараагийн ялалтыг баталгаажуулсан.

Хоёрдугаарт, нэхэмжлэгчийн нөхөр хөгжүүлэгчтэй орон сууцны худалдааны гэрээ байгуулах үед уг орон сууц хөгжүүлэгчээс жижиг зээлийн компанид батлан даалтын хэлбэрээр бүртгэгдсэн байсан нь худалдан авагчийн өөрийн буруугаас бусад шалтгаанаар шилжүүлгийн бүртгэл хийгдээгүй хууль ёсны нөхцөл үү?

Энэхүү баримт нь шүүх хуралдааны явцад талуудын маргааны гол асуудал байсан. Анхан шатны шүүхийн шүүгч эхэндээ нэхэмжлэгчийн нөхөр худалдан авалтын үед шаардлагатай анхаарал тавиагүй, гэрээ байгуулахдаа хөгжүүлэгчийг бүртгэл хийхийг шаардаагүй, холбогдох байгууллагад орон сууцны өмчийн эрхийг шалгаагүй тул хууль ёсны хариуцлага хүлээх ёстой гэж үзсэн. Миний өмгөөлөгч энэ асуудлыг шийдвэрлэхийн тулд шүүхэд дараах саналыг танилцуулсан: хөгжүүлэгч нэхэмжлэгч болон түүний нөхөрт бүртгэл хийхийг амласан баримтыг шүүх хүлээн зөвшөөрсөн нь нэхэмжлэгч эрхээ идэвхтэй хамгаалсан болохыг нотолсон; хоёрдугаарт, хөгжүүлэгч болон жижиг зээлийн компанийн батлан даалтын баримтыг авч үзсэн бөгөөд орон сууц зээлийн батлан даалтын хүрээнд байсан тул худалдан авалт нэртэй боловч үнэндээ зээлийн баталгаа байсан, иймээс худалдан авалтын санаа бодол үнэн биш байсан; гуравдугаарт, хэт их анхаарал тавихыг шаардвал нэхэмжлэгчид шударга бус болно. Нэхэмжлэгчийн худалдааны гэрээ үнэн зөв бөгөөд орон сууцны зуучлалын гэрч байна. Нэхэмжлэгч 3 сая гаруй юанийн шилжүүлгийн баримтыг гаргасан. Худалдагч нүүлгэн шилжүүлэх болон холбогдох баримтыг өгсөн бөгөөд нэхэмжлэгч болон худалдагч холбогдох байгууллагад шалгуулсан. Нэхэмжлэгч болон худалдагч хамтдаа хөгжүүлэгчийн газарт очиж худалдааны гэрээг баталж, гэрээний бүртгэл хийхийг амласан бөгөөд нэхэмжлэгч энэ амлалт нь сайн санааны илэрхийлэл гэж итгэсэн. Орон сууцны бүртгэлийн мэдээлэл нь олон нийтэд ил тод биш бөгөөд хэн ч хүссэнээрээ шалгаж болохгүй тул нэхэмжлэгчид хэт их хариуцлага хүлээлгэх ёсгүй. Нэхэмжлэгч болон түүний нөхөр ердийн анхаарал тавьсан тул хамгаалалт авах ёстой.

Гуравдугаарт, хэрэгт холбогдох орон сууц нүүлгэн шилжүүлэх нөхөн олговрын орон сууц эсэх нь шүүхийн шийдвэрт чухал нөлөөтэй. Орон сууц нүүлгэн шилжүүлэх байгууллагын төлбөрийн баримт дээр нөхөн олговрын орон сууц гэж тэмдэглэгдсэн боловч нүүлгэн шилжүүлэх нөхөн олговрын гэрээнд энэ нь тодорхой заагдаагүй. Хэрэв шүүх уг орон сууцыг нөхөн олговрын орон сууц гэж үзвэл "Худалдааны орон сууцны гэрээний маргааныг шийдвэрлэх тухай дээд шүүхийн тайлбар"-ын 7-р зүйлд зааснаар нэхэмжлэгч нь давуу эрхтэй байх боловч нотлох баримт хангалтгүй тул хоёр шатны шүүх энэ баримтыг хүлээн зөвшөөрөөгүй.

Эцэст нь хоёр шатны шүүхийн шийдвэрээр нэхэмжлэгчийн эрх хууль ёсоор хамгаалагдсан нь хуулийн шударга байдлыг илэрхийлж, итгүүлэгч өмгөөлөгчийн стратеги, ажлыг бүрэн үнэлсэн.